Wysłany: Nie Sty 03, 2016 22:38 Temat postu: Re: Zebranie lokatorow
My sie wprowadzimy na koniec stycznia ale z chęcią bym wziela udzial w tym zebraniu.bardzo malo osob niestety tu zaglada więc takie ogłoszenie trzeba poprostu wywiesic w holu portierni.pozdrawiam
Do końca marca, jak co roku, we wszystkich dużych wspólnotach mieszkaniowych funkcjonujących w oparciu o ustawowy model zarządu nieruchomością wspólną powinny się odbyć tzw. coroczne zebrania właścicieli lokali. Dotyczy to zarówno wspólnot typowo mieszkaniowych, jak i obejmujących lokale o innym przeznaczeniu, czyli tzw. użytkowe. Każdy właściciel lokalu powinien otrzymać co najmniej tydzień wcześniej zawiadomienie o terminie i miejscu zebrania, łącznie z porządkiem obrad.
Informacja o zebraniu
Zawiadomienie na piśmie każdego właściciela lokalu o miejscu i terminie zebrania (dzień, godzina) oraz o porządku obrad należy do obowiązków zarządu bądź zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną. Dopiero w sytuacji, gdy zarząd (lub zarządca) zaniecha zwołania corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali w pierwszym kwartale (do 31 marca), wówczas może tego dokonać każdy z właścicieli. W takim przypadku nie trzeba nawet zbierać podpisów pod taką inicjatywą reprezentujących 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Taki udział jest potrzebny do złożenia wniosku o zwołanie zebrania właścicieli lokali, które nie ma charakteru zebrania rocznego.
Zawiadomienia nie muszą być jednak doręczane pocztą. Praktyczniejszym, tańszym i często też pewniejszym sposobem dostarczania tego rodzaju pism jest ich osobiste wręczenie w miejscu zamieszkania poszczególnych właścicieli lokali. Zarząd powinien jednak pamiętać o odbieraniu pisemnych potwierdzeń przyjęcia zawiadomienia.
W razie zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, zarząd powinien także wskazać treść tej zmiany, czyli projekt uchwały. Dotyczy to zwłaszcza przyszłej uchwały w sprawie podwyższenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Jeżeli zarząd nie zwołuje dorocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, stanowi to o naruszeniu ustawowych obowiązków, które pociąga za sobą możliwość żądania przez każdego z właścicieli lokali ustanowienia zarządcy przymusowego. Dokonuje tego sąd w trybie postępowania nieprocesowego. Sąd w postanowieniu określa zakres uprawnień zarządcy oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę dopiero wówczas, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
Porządek obrad
Minimalny program dorocznego zebrania powinien obejmować następujące punkty:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Na dorocznym zebraniu ustala się m.in. kształt rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną, a także wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. To zwykle ten punkt jest dla właścicieli lokali najbardziej istotny.
Niemniej jednak odbywające się w pierwszym kwartale roku spotkania właścicieli lokali stanowią również okazję do dyskusji i głosowania nad kwestiami, które zgodnie z ustawą o własności lokali stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Realizacji tego rodzaju zadań, w przeciwieństwie do tzw. czynności zwykłego zarządu, zarząd wspólnoty nie może podejmować samodzielnie. W ważniejszych sprawach zarząd musi znać zdanie większości członków wspólnoty mieszkaniowej. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest bowiem uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Zebranie
Samo zebranie właścicieli lokali powinno się odbyć nawet jeżeli obecni nie reprezentują swoimi udziałami większości w nieruchomości wspólnej. We wspólnotach mieszkaniowych nieznane jest bowiem pojęcie kworum. Może więc i w praktyce często ma miejsce sytuacja, że za uchwałą opowiedziała się większość obecnych na zebraniu właścicieli, lecz w ujęciu całej nieruchomości wspólnej nie stanowi ona większości. Nie jest to jeszcze uchwała, a gdyby zarząd chciał ją realizować, można wnosić do sądu o stwierdzenie nieistnienia uchwały.
Uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Poza podejmowaniem uchwał na zebraniach istnieje również możliwość indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (tzw. obiegiem) czy zastosowania systemu mieszanego. W tym ostatnim uchwała jest wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Większość głosów właścicieli lokali ma miejsce wówczas, gdy za jej przyjęciem oddane zostanie więcej niż 50% głosów. Jeżeli na zebraniu nie osiągnięto wymaganej większości, wówczas do przyjęcia uchwały niezbędne jest indywidualne zebranie głosów od pozostałych (nieobecnych) właścicieli.
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należą m.in.*:
ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem,
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
nabycie nieruchomości,
wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu zawierającego żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
* Otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)"
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa nr 10 (1051) z dnia 2014-02-03
Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się każdy, kto kupił lokal w danej nieruchomości. Członkiem wspólnoty nie jest najemca lokalu.
Żeby powstała wspólnota mieszkaniowa wystarczy, co najmniej dwóch właścicieli lokali mieszkalnych lub użytkowych. Jednym z nich może być np. gmina, drugim osoba fizyczna (Jan Kowalski) lub prawna (X Sp. z o.o.). Pierwotny właściciel (deweloper, gmina) musi wyodrębnić własność, co najmniej jednego lokalu i sprzedać go. Mówi się, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa, a to oznacza, że nie trzeba ani woli jej zawiązania, ani jakiegokolwiek działania ukierunkowanego wyłącznie na jej utworzenie. Wystarczy, że np. gmina wyodrębni i sprzeda lokal dotychczasowemu swojemu najemcy, aby można było mówić o powstaniu wspólnoty. Odrębna własność lokalu liczy się od uprawomocnienia się postanowienia sądu o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, lecz ma moc wsteczną – od złożenia wniosku o taki wpis. Członkiem wspólnoty staje się każdy, kto kupił lokal w danej nieruchomości. Nie jest nim najemca lokalu.
Celem istnienia wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością (częścią) wspólną. Taką częścią wspólną są na pewno: klatki schodowe, korytarze, windy, pralnie, wózkownie, strych oraz elementy zewnętrzne budynku: dach, elewacja, grunt pod budynkiem. Do elementów wspólnych zaliczamy także instalacje wodno-kanalizacyjną, c.o., gazową, kominową itp. Za remonty, konserwację i eksploatacje części wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni właściciele. Dlatego np. cieknący dach to nie jest tylko problem lokatora mieszkającego na ostatnim piętrze, ale całej wspólnoty i do naprawy takiego dachu musi dołożyć się lokator mieszkający na parterze.
W umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali właściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a także powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Zarządem wspólnoty mogą być właściciele sprzedanych lokali w danym budynku. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach z poszczególnymi jej członkami. Zarząd wspólnoty ma prawo do działania w imieniu wspólnoty poprzez dokonywanie samodzielnych czynności oraz podejmowania decyzji związanych z bieżącym zarządzaniem nieruchomością wspólną. Upoważniony jest również do żądania od właścicieli lokali zezwolenia na wstęp do lokalu ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w części wspólnej nieruchomości.
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.
Aby powołać zarząd, właściciele powinni zwołać zebranie wspólnoty i podjąć stosowną uchwałę, w której wskaże się z imienia i nazwiska wszystkich członków zarządu. Należy pamiętać, że wszelkie czynności przekraczające zwykły zarząd (remont, wybór administratora) wymagają zgody wspólnoty w formie uchwały.
Po wybraniu zarządu, następną ważną decyzją wspólnoty powinna być uchwała o zatwierdzeniu planu gospodarczego, określeniu wysokości miesięcznych zaliczek na dany rok obrachunkowy oraz o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej. Zarząd wspólnoty lub zarządca zobligowani są do prowadzenia dla nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu oraz zaliczek wpłacanych na pokrycie tych kosztów, jak również rozliczeń z innych tytułów.
Na początku swojego funkcjonowania wspólnota mieszkaniowa powinna utworzyć fundusz remontowy, z którego będą finansowane remonty i inwestycje w nieruchomość.
Wspólnoty mieszkaniowej nie wpisuje się do KRS-u ani nie rejestruje w ewidencji działalności gospodarczej. Konieczne jest jednak zgłoszenie jej do Głównego Urzędu Statystycznego celem nadania numeru REGON. Mamy na to 14 dni od ukonstytuowania się wspólnoty. Zgłoszenia dokonuje się na druku RG – 1 i załącza kserokopię uchwały o wyborze zarządu lub aktu notarialnego. Należy mieć przy sobie oryginał dokumentu celem okazania urzędnikowi dokonującemu rejestracji. Nie później niż po upływie miesiąca od nadania nr REGON, przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej powinni udać się do urzędu skarbowego właściwego wg miejsca położenia nieruchomości, celem nadania numeru NIP (formularz NIP 2). Do formularza załącza się kserokopie uchwały o wyborze zarządu lub aktu notarialnego oraz zaświadczenia REGON. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej – może wystąpić o zwolnienie z comiesięcznego obowiązku składania deklaracji CIT. Po otrzymaniu numerów REGON i NIP zarząd wspólnoty wyrabia pieczątkę, na której zwykle poza nazwą wspólnoty umieszcza się nr NIP.
Kolejnym krokiem jest zawarcie umowy z bankiem na prowadzenie rachunku bankowego (jest to obowiązek). Posiadaczem takiego rachunku jest wspólnota mieszkaniowa a nie np. zarząd. Zmiana zarządu lub zarządcy nie pociąga za sobą konieczności otwarcia nowego konta dla wspólnoty. Zmieniają się jedynie osoby uprawnione do dysponowania rachunkiem.
Wspólnota mieszkaniowa musi prowadzić wszelkie rozliczenia finansowe za pomocą konta bankowego, niedopuszczalny jest inny obrót środkami.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, jako jej organ zobowiązany jest do zawarcia w jej imieniu umów, które umożliwią bieżące funkcjonowanie nieruchomości, a więc o dostawę energii elektrycznej, wody, na konserwację obiektu, wywóz nieczystości, dostawy ciepła, itp.
Wspólnoty mieszkaniowe mogą korzystać z pomocy i porad licencjonowanych zarządców nieruchomości. Są to eksperci, którzy pomogą przebrnąć przez całą procedurę powoływania wspólnoty oraz mogą doradzać w późniejszych etapach jej funkcjonowania."
Ciekawym pomysłem było by się spotkać prywatnie w możliwie jak największym Gronie Sąsiedzkim, jeszcze przed głównym zebraniem. By w ogóle się poznać i może obrać już jakiś wspólny kierunek.
Jak wiadomo że są Tacy , Którym się nie chce i wszystko jest Im obojętne ale mam nadzieje że wśród Was są Tacy , Którym się chce trochę powalczyć i mogli by ewentualnie zasiąść w zarządzie. Wraz z dobrym Administratorem nie jest to ciężka praca i można dla Wspólnoty zdziałać wiele dobrego.
Jak najszybciej musicie z obecnym lub nowym Administratorem polatać po budynku i poszukać dużych oszczędności już na samym starcie.
Eliminując np: nie potrzebne prądożerne urządzenia elektryczne , wentylatory, nadmuchy czy oświetlenie halogenowe zastępując systematycznie technologią LED.
Wysłany: Śro Mar 16, 2016 8:44 Temat postu: Re: Zebranie lokatorow
MonJac napisał:
Czy o zebraniu w naszym budynku może już jakieś słuchy dochodzą?
Nie jestem prawnikiem i nie znam się jakoś super dobrze na tym, ale...
Z tego co widzę na waszym forum to zebranie w tym roku już mieliście i najbliższe zapewne będziecie mieli w okolicach styczeń-marzec 2017.
Istnieje możliwość aby "zmusić" zarządcę do zrobienia zebrania w każdej chwili - potrzebny jest wniosek członków wspólnoty (nie pamiętam jaki udział do tego jest potrzebny ale chyba 10% - u was jedno mieszkanie to ok. 1%). Ponadto dopóki istnieje jeden właściciel, który posiada ponad 50% (obecnie Inpro bo podpisana jest tylko część aktów) to łatwo można zmienić tryb głosowania (potrzebny jest wniosek 10%) z "głosowania udziałami" na głosowanie "1 mieszkanie = 1 głos". Także jak uda wam się utrafić ten moment, że Inpro ma jeszcze ponad 50% a wam łatwo zebrać po sąsiadach z aktami te 10% to szybko odwołacie Veidika a jak nie to karkołomna droga przed wami (normalnie do odwołania potrzeba 50% głosów a to trudno później zebrać). Tak czy inaczej życzę powodzenia
Dołączył: Sob Sty 30, 2016 12:45 Posty: 44 Skąd: Gdańsk
Wysłany: Śro Mar 16, 2016 11:54 Temat postu: Re: Zebranie lokatorow
oooooo napisał:
MonJac napisał:
Czy o zebraniu w naszym budynku może już jakieś słuchy dochodzą?
Nie jestem prawnikiem i nie znam się jakoś super dobrze na tym, ale...
Z tego co widzę na waszym forum to zebranie w tym roku już mieliście i najbliższe zapewne będziecie mieli w okolicach styczeń-marzec 2017.
Istnieje możliwość aby "zmusić" zarządcę do zrobienia zebrania w każdej chwili - potrzebny jest wniosek członków wspólnoty (nie pamiętam jaki udział do tego jest potrzebny ale chyba 10% - u was jedno mieszkanie to ok. 1%). Ponadto dopóki istnieje jeden właściciel, który posiada ponad 50% (obecnie Inpro bo podpisana jest tylko część aktów) to łatwo można zmienić tryb głosowania (potrzebny jest wniosek 10%) z "głosowania udziałami" na głosowanie "1 mieszkanie = 1 głos". Także jak uda wam się utrafić ten moment, że Inpro ma jeszcze ponad 50% a wam łatwo zebrać po sąsiadach z aktami te 10% to szybko odwołacie Veidika a jak nie to karkołomna droga przed wami (normalnie do odwołania potrzeba 50% głosów a to trudno później zebrać). Tak czy inaczej życzę powodzenia
Witaj
Pierwszego zebrania wraz z lokatorami jeszcze nie było i wydaje mi się że Każdy mieszkaniec budynku to potwierdzi. Oficjalne spotkanie musi odbyć się do końca marca tego roku. Natomiast jeśli jest tak jak mówisz to trzeba jak najszybciej zebrać 10% by zwołać zebranie i jak najszybciej pożegnać się z aktualnym Administratorem...
Ostatnio zmieniony przez minionek dnia Wed Mar 16, 2016 12:28, liczba edycji: 1
Możesz pisać nowe tematy Możesz odpowiadać w tematach Możesz zmieniać swoje posty Możesz usuwać swoje posty Możesz głosować w ankietach
Portal www.MojeOsiedle.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi
zamieszczanych przez użytkowników serwisu. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo
lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną
lub cywilną.